PREDEN ZAČNEMO OGLEDE:
1. SEZNAM
Priporočamo, da si najprej naredite seznam, kaj točno želite in kaj potrebujete. Gre za dve zelo različni zadevi. Lahko si želite, da bi živeli v novogradnji, vendar ugotovite, da sta do šole potrebna dva različna avtobusa. Potrebujete torej nepremičnino čim bližje šoli ali da je do nje samo en avtobus. Velika verjetnost je, da če se odločite za nepremičnino, ki vam je všeč, da jo boste čez eno leto prodajali, saj to ni to, kar v resnici potrebujete.
2. FINANČNA KONSTRUKCIJA
Ko vemo, kaj točno potrebujemo in kaj iskati, je dobro, da stopimo na več različnih bank, da preverimo, koliko smo kreditno sposobni oz. v kakšni vrednosti lahko kupimo nepremičnino. Stranke največkrat začnejo oglede, šele nato pa preverijo dejansko finančno sposobnost. V primeru, da so našli svojo sanjsko nepremičnino, ki pa presega finančno sposobnost, začnejo iskati raznorazne kombinacije kreditov, posledica pa je seveda ali razočaranje ali pa previsoki krediti glede na njihovo sposobnost. Zaradi sprememb v življenju in življenjskih situacij pa se žal nato dogajajo »prisilne prodaje«.
ZAČNEMO OGLEDE IN NAŠLI SMO PRAVO NEPREMIČNINO:
3. PRAVNO STANJE
Preveriti je treba zemljiškoknjižno stanje, vse plombe, hipoteke, služnosti … V primeru plomb je potreben temeljit vpogled v le-te in ustrezne izjave. V primeru hipotek je nujno pridobiti ustrezno izjavo o nameravanem izbrisu in stanju dolga, da boste lahko pridobili bremen prosto nepremičnino. Pri pravnem stanju je treba preveriti tudi zadeve, ki niso vpisane v zemljiški knjigi, in sicer dostop do nepremičnine ali morebitne zakonite predkupne pravice. V ZK tudi ni gradbenega in uporabnega dovoljenja, ki ga je treba imeti ne glede na to, ali gre za hišo ali za stanovanje. Pri večstanovanjskih objektih je treba zahtevati tudi pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, kjer so urejena medsebojna razmerja na sami večstanovanjski stavbi kot tudi delitev obratovalnih stroškov ipd.
4. STROŠKI
Preverite položnice za zadnjih 12 mesecev, še posebej tiste, ki so vezane na ogrevanje, saj boste tako imeli vpogled v stroške. Ne pozabite na stanje rezervnega sklada, kakšen je njegov mesečni strošek, ali je nanj že vezan kakšen kredit in kako dolgo se bo ta odplačeval.
5. PARKIRIŠČE
Preverite, ali je pred blokom dovolj parkirnih mest, pridite na ogled tudi zvečer ali konec tedna. Preverite, kdo je lastnik parkirišč, je to sploh funkcionalni del stavbe, ali je zemljišče v lasti tretje osebe.
6. SOSEDJE
Priporočamo, da preverite tudi, kdo so vaši novi sosedje. Sosedje so neverjeten vir informacij, tako boste iz prve roke zvedeli, kakšni so posamezni izzivi na večstanovanjskem objektu. Prav tako priporočamo, da spoznate svoje najbližje sosede. Na nepremičnini lahko zamenjate praktično vse, sosedov pa žal ne morete zamenjati.
7. INŠPEKCIJSKI NADZOR
Zadeva, ki je v tujini nekaj samoumevnega, saj si kupci strošek inšpekcijskega nadzora vkalkulirajo v strošek nakupa, enako kot cenilca. Najemite strokovnjaka, ki vam bo nepremičnino temeljito pregledal in vam podal investicijske stroške v prihodnjih letih ter vas opozoril tudi na morebitne napake, ki jih sami niste opazili.
8. PRODAJNA POGODBA
Ta mora biti v pisni obliki in mora vsebovati podatke kupca, prodajalca, zemljiškoknjižno oznako nepremičnine, kupnino, ZK dovolilo ter roke in način plačila. Priporočamo, da se v prodajno pogodbo vnesejo vsi medsebojni dogovori, kot so oprema itd. Predstavljajte si, da ste se dogovorili, da v nepremičnini ostane vsa oprema, na primopredaji pa ugotovite, da je stanovanje prazno.
9. VPIS V ZK
Ko smo izpolnili vse pogodbene obveznosti, je potreben VPIS v zemljiško knjigo. Hitrejši po času, močnejši po pravici. Če se ne boste vpisali v zemljiško knjigo, boste sami trpeli škodljive posledice, saj ta deluje po načelu zaupanja. Potrebno je vložiti zemljiškoknjižni predlog, na podlagi katerega sodišče izda sklep.
10. PRIMOPREDAJA
Dober primopredajni zapisnik je podlaga za uveljavljanje kakršnih koli napak. Ni slabo, če je na primopredaji prisotna tretja oseba kot neodvisna oseba. Popisati je treba tudi vse števce, da se lahko kasneje opravijo prepisi priključkov dobaviteljev.