»PASTI PRI PRODAJI NEPREMIČNINE«
Ko se znajdemo v vlogi prodajalca, sploh ne pomislimo, da lahko tudi tukaj naletimo na kakšno past.
Katere so torej pasti pri prodaji nepremičnine? Za vas imamo pripravljenih sedem točk.
- PRENIZKO ALI PREVISOKO NASTAVLJENA CENA
Ko se odločite za prodajo lastne nepremičnine, je treba določiti tudi ceno. Velikokrat jo lastniki določijo na podlagi podobnih nepremičnin, ki jih najdejo na spletnih portalih ali pa kar po posvetu s sosedom, znancem, sorodnikom. Žal se lahko na tak način postavi popolnoma napačna cena. Če se posvetujete s svojim nepremičninskim posrednikom, bo ta lahko pogledal zadnje realizirane prodaje, ki pa so največkrat bistveno drugačne od tistih, ki se oglašujejo. Če je cena postavljena prenizko, bo seveda klicev in ogledov ogromno, lastnik pa lahko na ta način ostane brez nekaj tisoč EUR. Če pa je cena postavljena previsoko, pa se nepremičnina samo oglašuje. Torej ni klicev, ni ogledov, ni povpraševanja, oglaševanje pa traja mesece. Posledica je seveda nižanje cene.
- NEIZKUŠENOST PRI POGAJANJIH
Ko se kupec odloči za nakup, bo prodajalcu ponudil ceno, ki je njemu najbolj primerna. Ne glede na to, da je ta ponudba prenizka, se veliko prodajalcev odloči, da jo sprejme. Še posebej, če stranka ne potrebuje kredita. Navsezadnje je prvi kupec zlati kupec. No, pa ni čisto tako. Večina prodajalcev se je pripravljena pogajati, zato nikar ne odreagirajte na prvo žogo. Če nimate pogajalskih sposobnosti, se obrnite na nepremičninskega posrednika. Ta bo lahko dosegel višjo ceno, kot bi jo morda sami in vam s tem prihranil tudi kakšen klic, stres in čas.
- STROŠKI, DAVKI
Tudi nepoznavanje stroškov in davkov je lahko past pri sami prodaji nepremičnine. Zakaj? Pri prodaji nepremičnine je treba na FURS oddati ustrezno dokumentacijo za odmero davkov. V večini primerov prodajalci sicer vedo, da je treba plačati davek na promet na nepremičnine, pozabijo pa na dobiček iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine. Veste, kdaj ga je treba plačati in koliko? Strošek je tudi izdelava energetske izkaznice, ki je pri prodaji obvezna. Žal tudi brez nje ne gre. Obstaja še lokacijska informacija. Veste, kdaj jo potrebujete in kakšen je njen strošek? Pred prodajo preverite, kateri stroški vas točno bremenijo in kateri davek je tisti, ki ga boste kot prodajalec morali poravnati.
- PRODAJNA POGODBA
Če niste strokovnjak na tem področju, nikar ne pišite prodajne pogodbe sami. V njej je treba zajeti vse dogovore, ki ste jih dorekli z nasprotno stranjo. Nepravilno spisano zemljiškoknjižno dovolilo bo kupcu povzročilo kar nekaj preglavic in sivih las. Ste se dogovorili o opremi, ki jo pustite v nepremičnini? Imate to zapisano v pogodbi? Kaj pa rok za primopredajo in posledice, če se pri tem zamuja? Ste overjeno pogodbo kar predali vašemu kupcu? Napaka! Kaj pa, če ne plača preostanka kupnine, se pa vpiše v zemljiško knjigo? V praksi je tako, da je overjeno pogodbo treba deponirati – pri notarju ali nepremičninski agenciji. Šele ko kupec poravna kupnino, lahko uredi tudi vpis v zemljiško knjigo kot novi lastnik.
- IZBOR NAJCENEJŠE NEPREMIČNINSKE DRUŽBE
Najpogostejše vprašanje prodajalcev pri odločanju o sodelovanju z nepremičninsko agencijo je seveda o višini provizije. Najcenejša nepremičninska agencija ni tudi najboljša agencija. Že res, da morda pri nekaterih odštejete manj kot pri drugih, v praksi pa žal prihaja do tega, da se potem ne spremlja strank na oglede, da ne odgovarjajo na klice strank, da ne pripravijo prodajne pogodbe, da ne sodelujejo pri primopredaji nepremičnine, da se ne pogajajo s strankami, da ne svetujejo o ceni … Preverite reference nepremičninskih družb. Vprašajte pri sosedih, prijateljih, kje so prodali nepremičnino in koga priporočajo, ter na podlagi svoje intuicije izberite tistega, ki je najboljši za vas.
- NEUSKLAJENOST Z DRUGIM NAKUPOM
To je točka, na katero stranke mogoče velikokrat ne pomislijo. Kaj to pomeni? Pravkar ste prodali stanovanje, hkrati pa kupujete še hišo. Imate vse termine usklajene v obeh prodajnih pogodbah? So roki za plačilo kupnine, roki za izselitev usklajeni? Velja enako, če kupujete in prodajate nepremičnino preko dveh različnih nepremičninskih agencij. Pojasnite to posrednikom, da bosta lahko stopila v kontakt in uskladila prodajne pogodbe. Samo tako boste na koncu brez stresa in težav uredili selitev.
- PREPISI
Še zadnja točka. Ko uredite vse formalnosti, je treba nepremičnino predati novemu lastniku. Urediti je treba primopredajni zapisnik in popisati vse števce. Spremembe se sporočijo dobaviteljem in upravniku. Do tukaj – vse super. A če novi lastnik ne podpiše pogodbe z dobavitelji, je stari lastnik tisti, ki bo še vedno prejemal vsa obvestila in vse položnice. Če vam tega ne naredi nepremičninska družba oziroma če prodajate sami, uredite to skupaj s kupcem. Ne pozabite na prispevek RTV-ja, zavarovanja, Snago …