Na kaj moramo paziti pri oddaji svoje nepremičnine?

Odločili ste se, da svojo nepremičnino daste v najem. Da pa bo ta izkušnja čim bolj pozitivna, vam predlagamo, da si preberete, na kaj vse morate paziti pri oddaji svoje nepremičnine.

IZBIRA NAJEMNIKA:

Po objavi oglasa, bodo začeli klicati različni ljudje, ki si bodo želeli ogledati vaše stanovanje in ga morebiti najeti. Ogledi pa niso namenjeni le potencialnim najemnikom, da si stanovanje ogledajo, temveč tudi lastnikom, da spoznajo najemnike. Nihče ne more prisiliti lastnika, da nekomu odda stanovanje. Če lastnik meni, da mu potencialni najemnik ne ustreza, ga lahko brez slabe vesti odslovi. To je mnogo enostavnejša rešitev, kot težave s kasnejšo izselitvijo problematičnega najemnika.

Zato je ob ogledu stanovanja nujno, da skuša lastnik izvedeti čim več o potencialnem najemniku in o njegovih življenjskih navadah.

NAJEMNA POGODBA – PISNA:

Najemna in podnajemna pogodba se v skladu s 85. členom SZ-1 sklepata v pisni obliki. Stanovanjski zakon iz leta 1991 je v četrtem odstavku 39. člena določal, da se najemna in podnajemna pogodba sklepata v pisni obliki, sicer se šteje, da je pogodba nična.

Kaj mora najemna pogodba vsebovati?

Zakon določa minimalne bistvene sestavine, ki jih najemna pogodba mora vsebovati. Ti zajemajo podroben opis stanovanja ter identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke o lastniku stanovanja ter ime in priimek najemnika ter oseb, ki bodo z njim živele.

Bistveno je, da najemna pogodba vsebuje tudi višino najemnine ter obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini. Ti se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja, itd, ter na stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske in večstanovanjske stavbe, v primeru, če se najemna pogodba sklepa za stanovanje v takšni stavbi. Najemna pogodba naj določa tudi rok za plačilo najemnine ter način plačevanja obratovalnih stroškov. V praksi je to največkrat tako, da obratovalne stroške poravna neposredno najemnik oziroma mu skupni znesek stroškov in položnice posreduje najemodajalec. Pogodbeni stranki pa se lahko dogovorita tudi za fiksne stroške ter na koncu leta naredita njihov obračun. Zelo priporočljivo je, da o plačani najemnini in stroških, ki se plačujejo na roko, vsaka stranka vodi pisno evidenco s podpisi obeh strank oziroma, da se znesek najemnine in stroškov nakazuje na transakcijski račun najemodajalca.

Smiselno je, da najemna pogodba vsebuje tudi opis stanja stanovanja ter natančen popis premičnin, ki so že v stanovanju, in njihovega stanja. S tem se namreč pogodbeni stranki izogneta sporom o stanju stanovanja ter premičnin ob prenehanju najemnega razmerja. Tako se lahko v najemno pogodbo na primer zapiše, da najemnik ob začetku najema prevzame sveže prepleskano stanovanje ter ga je ob koncu najemnega razmerja dolžan v enakem stanju tudi vrniti.

Če se stanovanje oddaja za določen čas, mora najemna pogodba vsebovati tudi čas trajanja najemnega razmerja. V pogodbi pa naj bo tudi določilo o načinu predaje stanovanja. To se lahko glasi tako, da najemnik ob podpisu pogodbe prevzame ključe stanovanja.

Čas trajanja najemnega razmerja

Čas trajanja najemnega razmerja je določen v najemni pogodbi. V takem primeru rečemo, da je najemna pogodba sklenjena za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Pri tem položaju je čas (dan) prenehanja najemnega razmerja in s tem nastanka (dospelosti) obveznosti najemnika vrniti predmet najema najemodajalcu določen v notarskem zapisu najemne pogodbe. Zato ga pri prisilni izvršitvi te obveznosti na podlagi tega notarskega zapisa ni treba izkazovati s posebno listino. To pomeni, da je za ta položaj notarski zapis najemne pogodbe primeren izvršilni naslov za prisilno izvršitev (neposredno izvršljivost) te obveznosti ob poteku časa, za katerega je bila sklenjena.

ODPOVED NAJEMNE POGODBE

Najemodajalec mora posredovati pisni opomin najemniku, z opisom kršitve in načinom odprave le te, hkrati pa mu mora ponuditi vsaj 15 dnevni rok za odpravo odpovednega razloga.

Najemodajalec lahko po preteku zastavljenega roka in neizpolnitvi obveznosti najemnika odpove najemno pogodbo, vendar mora kljub vsemu upoštevati 90 dnevni odpovedni rok.

Na podlagi pravnomočne sodbe se proti najemniku lahko vloži tudi predlog za prisilno izselitev, ki jo izvede sodni izvršitelj, postopek pa vodi izvršilno sodišče po skrajšanem postopku. Izvršilni postopek predstavlja dodaten strošek za najemodajalca, ki pa jih morda zaradi socialne ogroženosti najemnikov, ne bo dobil povrnjenih.

Postopek izselitve najemnika lahko skrajšate, v kolikor ste z najemnikom sklenili najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki je izvršilni naslov in na podlagi katerega je mogoča neposredna izvršba. Z izdajo sklepa o izvršbi sodišče takoj dovoli, da izvršitelj izprazni stanovanje stvari in oseb in ni potrebna predhodna tožba, kar pomeni, da se ena faza preskoči.

Neposredno IZVRŠLJIV NOTARSKI ZAPIS je pravni institut za zaščito pred dolžniki. Z izvršilnim notarskim zapisom najemodajalec prihrani na času (dolgotrajnost sodnih postopkov), stroških (sodni) pa tudi na stresu.